- 02 февраля 2024 08:00
- Новость
Миллиарды на жильё и риски сделок – интервью первого заместителя начальника Сибирского ГУ Банка России Марины Асаралиевой о рынке ипотеки в 2024 году
Лента новостей
После рекордов прошлого года застройщиков, банкиров и заемщиков ждут новые условия и новые вызовы
фото BFM-Новосибирск
Первый заместитель начальника Сибирского ГУ Банка России Марина Асаралиева в интервью BFM-Новосибирск рассказала о том, каким был ипотечный 2023 год и что ждет рынок кредитования в 2024 году.
Фото: Банк России
— Чем запомнился ипотечный год — 2023? Какие вызовы возникали на рынке и как на них реагировали банки?
— Основные события на ипотечном рынке были связаны с корректировкой параметров госпрограмм. Правительство начало двигаться по пути изменения условий по льготной ипотеке: максимальный размер кредита ограничили суммой в 6 млн рублей для всех регионов, а минимальный размер первоначального взноса пересматривали дважды. Сначала в сентябре его повысили до 20, а в декабре — до 30%.
Другая яркая особенность прошедшего года в ипотечном сегменте — это рекордные показатели по объемам выдачи. За 11 месяцев 2023 года в Новосибирской области выдано ипотечных кредитов на сумму почти 169 млрд рублей, что на 77% больше, чем за то же время в 2022 году, и на треть больше, чем в 2021-м. До этого, кстати, 2021 год был рекордным.
— Как вели себя первичный и вторичный рынок жилья? Какой процент заемщиков покупали квартиры на первичном, а какой на вторичном рынке? Какие тенденции наблюдались в течение 2023 года?
— Мы ориентируемся, прежде всего, на ипотечные показатели и статистику поступлений на эскроу-счета. Эти данные позволяют оценить спрос на рынке недвижимости. За 11 месяцев прошлого года на приобретение квартир в новостройках выдано около 18 тысяч кредитов почти на 79 млрд рублей. И это максимумы за всю историю наблюдений. В сравнении с 2022 годом это на 77% больше по количеству и почти в два раза — по сумме.
Практически все строительство жилья сейчас идет через проектное финансирование. И приток средств на эскроу-счета рекордный. Рост поступлений начался с августа, а пик пришелся на сентябрь. В итоге в III квартале на эскроу-счета поступила сумма, сопоставимая с первым полугодием.
Спрос на вторичном рынке также был выше, чем в 2022 году: прирост за 11 месяцев на 50% по количеству и на 64% по сумме. Но раньше заемщики были более активны в этом сегменте: по сравнению с 2021 годом количество выданных кредитов сократилось на 19%, а вот объем этих кредитов вырос на 5%. То есть сумма кредита увеличилась из-за роста цен на квартиры.
О том, какому сегменту рынка отдают предпочтение покупатели жилья, можно судить по соотношению ипотечных кредитов. Статистика показывает, что больше половины кредитов приходится на вторичный рынок, но при этом объемы кредитования примерно одинаковые.
— Как выглядит Новосибирская область на фоне других регионов России по объемам выдачи ипотечных кредитов в 2023 году?
— Наш регион традиционно в лидерах ипотечного кредитования в стране — 10-е место, по Сибири — первое (169 млрд рублей за 11 месяцев 2023 года). По округу на втором месте Красноярский край (151 млрд рублей), далее Иркутская (110 млрд рублей), Кемеровская области (94 млрд рублей) и Алтайский край (81 млрд рублей).
— Какой процент рефинансирования ипотечных займов был в 2023 году? Что дает рефинансирование и когда можно применять этот инструмент?
— В этом смысле под рефинансированием мы понимаем перекредитование, то есть оформление нового ипотечного кредита на более выгодных условиях для погашения старого. Этот способ снижения долговой нагрузки пользуется популярностью в условиях, когда ставки снижаются, то есть заемщики оформили кредиты в период высоких ставок. В такой ситуации воспользоваться улучшением условий оправданно и может быть экономически выгодно, если экономия на ставке не съедается возможными расходами на переоформление. Грамотное перекредитование в этом смысле может стать хорошим инструментом для снижения собственных рисков, ведь размер платежа, а значит, нагрузки на личный бюджет, может существенно снизиться. В целом прошлый год по динамике ставок не создал предпосылок для выгоды от перекредитования — количество таких сделок незначительное.
— Какие риски могут возникать при оформлении и получении ипотеки?
— Срок ипотечного кредита в среднем 25 лет. За это время риски могут возникать и у заемщиков, и у банков, причем самые разные. Здесь важное значение имеет размер первоначального взноса и источник его возникновения. Иногда для первоначального взноса человек берет потребительский кредит. В этом случае риск того, что заемщик не справится с обслуживанием кредита, высокая даже при небольшом ухудшении финансового состояния. То же самое касается и случаев, когда платеж по ипотеке превышает половину дохода человека или семьи.
Приобретение жилья по завышенным ценам может усугубить ситуацию, ведь банку при продаже заложенной квартиры может не хватить полученных денег, чтобы погасить кредит. В результате человек, лишившись квартиры, останется еще и должен банку. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше риск столкнуться с такой проблемой. Для снижения подобных рисков Банк России через макропруденциальные надбавки стимулирует коммерческие банки не выдавать кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
— Насколько обязательно страховать ипотечный кредит и насколько обязательно делать это в банке, в котором его оформляют?
— В данном случае не стоит относиться к страховке как к дополнительным издержкам — она действительно помогает снизить риски как для заемщика, так и для банка. При оформлении ипотеки обязательно нужно застраховать залоговое имущество, риски его утраты от физических разрушений и повреждений. Все остальные виды страхования, включая страхование жизни и здоровья, оформляются добровольно и могут дополнительно влиять на величину конечной стоимости кредита.
Право выбора страховой компании остается за заемщиком. Главное, чтобы весь перечень рисков, связанных с кредитным договором, был предусмотрен условиями страхового договора.
— Как вы считаете, что ждет ипотечный рынок в 2024 году? Что будет с льготной ипотекой и насколько сложно будет ее получить?
— Прежде всего нужно сказать, что льготная ипотека, ее параметры и перспективы — это прерогатива правительства. Банк России со своей стороны лишь отмечает риски от ее длительного использования на ипотечном рынке. Думаю, все успели заметить, что в последние годы рост цен на жилье существенно превышал рост доходов населения, в результате экономия за счет использования льготной ипотеки довольно быстро была нивелирована ростом стоимости жилья.
Безусловно, корректировка параметров льготной ипотеки будет влиять на объемы кредитования. Вместе с тем другие адресные госпрограммы, имеющие социальную направленность — семейная ипотека, сельская ипотека, IT-ипотека и другие виды господдержки, — продолжат поддерживать ипотечный рынок. Снижение инфляции также будет способствовать росту спроса на рыночную ипотеку.
поделиться
поделиться
Рекомендуем:
Популярное
Епанчинцев останется, Бек уйдёт: генеральный менеджер ХК «Сибирь» о будущем команды
С 1 мая в России повысят пенсии: назван размер прибавки и категории, которым она положена
В Новосибирске меняется схема проезда под развязкой четвёртого моста
В Минобороны рассказали, что будет с мобилизованным при отказе подписать контракт
Будет очередной скачок: эксперты дали прогноз курса доллара на апрель 2025 года
Последние новости