- 11 ноября 2025 13:50
- Новость
Ипотека в Новосибирске: брать или ждать
Лента новостей
В последние годы из-за постоянных изменений ключевой ставки сибирякам сложно принять решение о покупке жилья. Рынок недвижимости изрядно «штормит»: цены растут, условия льготных программ меняются, ипотечные кредиты становятся доступны не всем. Стоит ли сегодня обращаться в банк за целевым кредитом или есть смысл дождаться меньших ставок и новых льготных программ — Сиб.фм узнал у экспертов.
Фото freepik.com, автор wirestock
Ипотечные ставки: на чем основаны и стоит ли ждать снижения
Ипотечные ставки напрямую зависят от ключевой ставки, с помощью которой Банк России регулирует покупательскую способность населения. На заседании Банка России 24 октября 2025 года было принято решение о ее снижении с 17 % до 16,5 % годовых.
«Мы прогнозируем, что до конца 2025 года ключевая ставка едва ли будет ниже 16 %. В этом случае на существенное снижение ставок по собственным ипотечным программам банков рассчитывать не приходится. Рабочие ставки в целом по рынку будут держаться выше 18 % годовых», — объяснила Ирина Чернощук, заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске.
27 октября были опубликованы «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2026-2028 годы». В рамках базового сценария Банк России прогнозирует в 2026 году уровень ключевой ставки в районе 13-15 % годовых. В рамках «дезинфляционного» сценария ставка будет 11-13 % годовых, «проинфляционного» — 16-18 % годовых, «рискового» — 17,5-19,5 % годовых.
Учитывая прогнозы по ключевой ставке на 2026 год, эксперты ждут понижения ставки по ипотеке.
Так, Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске, ожидает снижения ключевой ставки в 2026 года до уровня примерно 12-13 % годовых при благоприятной инфляционной динамике и, основываясь на мнении экспертов, считает, что масштабного повышения ипотечной ставки в 2026 году не ожидается — скорее наоборот, прогнозы склоняются к постепенному снижению. Средняя ипотечная ставка по рынку может опуститься до уровня около 12-13 % годовых при благоприятной денежно-кредитной политике и устойчивой инфляции.
Какие ещё факторы влияют на получение ипотечного кредита
Но не только ключевая ставка может быть сдерживающим фактором. Важно также понимать, что Банк России осуществляет комплекс мер по минимизации рисков финансового сектора, принимая решения по макропруденциальной политике. Так, 31 октября 2025 года ужесточились лимиты к ипотеке на ИЖС в 1 квартале 2026 года. Это значит, что при оформлении кредита для индивидуального жилого строительства банки будут требовательнее относиться к такому фактору, как предельная долговая нагрузка заёмщика (ПДН).
Такие ужесточения связаны с ухудшением качества ипотеки на ИЖС в 3 квартале 2025 года — высокой долговой нагрузкой покупателей и недобросовестной практикой некоторых застройщиков. По статистике Банка России, доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 октября 2025 года составила 4,6 % от всего портфеля ИЖС, что намного выше, чем доля проблемной задолженности по ипотечному портфелю в целом — 1,7 %.
Ждать новой льготной программы или брать сейчас
Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске, считает, что массовые программы льготной ипотеки больше не появятся, но останутся адресные программы, такие как семейная, сельская, дальневосточная и IT-ипотека. При этом условия по ним с 2026 года могут стать более строгими, особенно для семейной ипотеки. Власти планируют ужесточить требования, чтобы ограничить использование льгот для инвестиций и снизить региональный перекос, вводя условия по месту регистрации. То есть заемщик должен будет прописаться по новому месту жительства в течение полугода после сдачи дома.
Помимо регистрации, обсуждаются и другие условия.
«Один из самых вероятных вариантов — дифференцированные ставки: 12 % годовых для семей с одним ребенком, 6 % — для семей с двумя, 4 % — для семей с тремя детьми. В этом случае может снизиться доступность "Семейной ипотеки" для семей с одним ребенком, которых среди заемщиков по этой программе подавляющее большинство. Размер ежемесячного платежа для них вырастет почти в 2 раза. Соответственно, нести такую финансовую нагрузку сможет меньшее количество заемщиков», — объясняет Ирина Чернощук, заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске.
Также возможно повышение первоначального взноса и запрет на покупку малогабаритного жилья.
Эксперты сходятся во мнении, что доступность льготной программы будет снижаться. Министерство финансов уже скорректировало правила выдачи ипотеки с господдержкой на 2026 год. Помимо семейной ипотеки новшества также затронут дальневосточную и арктическую. С 1 февраля 2026 года начнет действовать правило «одна льготная ипотека в одну семью». Поэтому тем, кто планирует покупку жилья и подходит под действующие условия, ждать не стоит.
«Вводится ограничение: на семью разрешат оформить лишь одну льготную ипотеку. Для того чтобы реализовать эту норму, созаемщиками в обязательном порядке должны будут выступать оба взрослых члена семьи, тогда как сейчас еще можно оформить по одной семейной ипотеке на каждого супруга. Данная мера призвана предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более справедливой. Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — уточнила Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске.
Льготный кредит как формат инвестиций
Новые ограничения, которые будут введены с 1 февраля 2026 года, созданы для исключения использования льгот с целью получения дополнительной прибыли. Так, по словам Ирины Чернощук, заместителя руководителя Абсолют Банка в Новосибирске, на сегодняшний день одна треть заемщиков из Новосибирска оформляет «Семейную ипотеку» для дальнейшей сдачи в аренду.
Стоит отметить, что доля сделок по «Семейной ипотеке» в регионе в 2025 году в сравнении с прошлым годом выросла с 40 % до 95 %, как отметила Ирина Чернощук, заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске. При этом средний чек по «Семейной ипотеке» составил 4,5-5 млн рублей. Для сравнения: средний чек по собственным ипотечным программам банка — 1,5-2 млн рублей.
Эксперты прогнозируют, что до конца года «Семейная ипотека» сохранит роль драйвера благодаря выгодным условиям.
Страховать или можно рисковать
На сегодняшний день существует обязательное и добровольное ипотечное страхование. Обязательным по закону является только страхование залогового имущества. При этом банки часто предлагают предлагают более выгодные условия по кредиту при дополнительном страховании жизни и здоровья заемщика, а также титула. Отказ от добровольного страхования жизни приводит к повышению процентной ставки.
«Сумма страховки по ипотеке зависит от нескольких ключевых факторов: размера самого кредита, характеристик недвижимости (год постройки, материал стен, состояние), а также от параметров заемщика (возраст, пол, состояние здоровья). Также на стоимость влияет состав страхового продукта. Например, комплексное страхование будет дороже», — уточнила Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске.
Стоит ли сегодня рефинансировать имеющуюся ипотеку
В последнее время интерес к программе рефинансирования набирает обороты за счет постепенного снижения процентных ставок. При этом Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске, подчеркивает, что стоит учитывать дополнительные расходы на рефинансирование, такие как оценка недвижимости и страхование, которые могут свести на нет ожидаемую экономию.
Виктория Ферле, управляющий директор по ипотеке ВТБ в Новосибирской области, также рекомендует прежде чем принимать решение о рефинансировании, просчитать размер будущего платежа и возможную экономию. «Безусловно, клиенты, оформившие ипотеку на пике ставок, стремятся снизить свою платежную нагрузку. Если нет возможности досрочно погасить кредит в короткий срок, рассматривают вариант его рефинансирования. Основная часть наших клиентов оформляла под рыночную ставку небольшую недостающую сумму, поэтому при незначительной разнице в процентной ставке, с рефинансированием торопиться не стоит, ведь расходы по оформлению такой сделки могут быть сопоставимы с суммой экономии».
Ирина Чернощук, заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске, советует тем, кто оформлял ипотеку до рождения ребёнка воспользоваться нестандартным способом рефинансирования: «Наши клиенты, ранее оформившие ипотеку на квартиру в новостройке по стандартным программам, при рождении ребенка могут рефинансировать заём в рамках "Семейной ипотеки" по ставке от 5,75 % годовых. В этом случае, безусловно, рефинансирование будет максимально выгодным».
Стратегии досрочного погашения
Банки не ограничивают своих клиентов в досрочном погашении ипотечных кредитов. Его можно делать любыми суммами в желаемые даты, сформировав заявление в приложении банка.
«Варианты пересчета графика наши заемщики выбирают самостоятельно. Если размер платежа комфортен, стоит сократить срок кредита. Те, кто хочет снизить ежемесячную платежную нагрузку, при досрочном погашении выбирают уменьшение платежа», — объясняет Виктория Ферле, управляющий директор по ипотеке ВТБ в Новосибирской области.
Несмотря на, казалось бы, очевидную выгоду при досрочном гашении, в последние годы заметен тренд на отказ от внесения бОльших сумм по кредиту.
«Заемщики по всем льготным программам практически полностью отказались от досрочного погашения ипотеки. Причина — по вкладам сейчас ставки существенно выше. Например, в Абсолют Банке максимальная ставка по классическому депозиту достигает 16 % годовых при размещении на срок 3 месяца. Поэтому свободные денежные средства клиенты предпочитают направлять именно на депозиты, получая таким образом доход и формируя финансовую подушку безопасности», — прокомментировала изменение в поведении банковских клиентов Ирина Чернощук, заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске.
Онлайн-сервисы по оформлению ипотеки: удобство или риски
На сегодняшний день онлайн можно не только оформить заявку на ипотеку, но также согласовать и оценить объект, провести сделку и сдать ее на регистрацию, осуществить расчеты между покупателем и продавцом и даже распорядиться средствами материнского капитала. Поэтому, по словам Виктории Ферле, управляющего директора по ипотеке ВТБ в Новосибирской области, клиенты банка всё чаще используют онлайн-сервисы.
Заявку на кредит можно сформировать на сайте или в приложении банка. Важно, вводя персональные данные убедиться, что это официальный сайт или приложение банка, так как фишинговые схемы с сайтами-клонами активно используются мошенниками.
поделиться
поделиться
Рекомендуем:
Популярное
К Новому году россияне получат 13-ю пенсию и праздничные выплаты
Пелагея вспомнила Юрия Николаева: «Тот самый дядя Юра из телевизора — на самом деле ещё лучше»
С 1 января в России увеличат пенсии: названа точная сумма после индексации
Будут ли выплаты к Новому, 2026 году: что известно о поддержке пенсионеров и семей с детьми
Хоккейный клуб «Сибирь» лишился пяти игроков
Последние новости